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容積制度謬誤惡果全民共擔！	2016/07/11發佈
前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

容積制度謬誤惡果全民共擔！

2016/07/11發佈

前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。

當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！

首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。

須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。

還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！

之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。

說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。

住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？

綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。

總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

建商有感讓利自住客為什麼看得到吃不到？	2016/07/11發佈
今年以來，全國各地新成屋、預售屋市場陸續出現有感讓利建案；所謂有感讓利，就是大幅降價、價格比周邊行情還低的建案。但據住展房屋網企研室觀察，建商大讓利確實掀起搶購熱潮；但一般自住需求的購屋者卻享受不到建商讓利的好處，到底是為什麼？住展房屋網企研室分析，自住客難買到有感讓利案的主因，一是消息落後、二是考慮時間較長、三是疑神疑鬼。因為這三個原因，讓自住客往往買不到便宜的房子，所以這類有感讓利案，主要成交者都是投資置產客。住展房屋網企研室指出，關於「消息落後」這一項，其實是自住客的非戰之罪。舉實務為例，倘若一個超便宜的建案要推出銷售，業者通常會率先CALL口袋名單客戶、或者開放給公司內部承購。這些接到第一手消息的人，才有機會以最便宜的價格買到房子，第一波銷售若有剩餘的，才會丟出來公開銷售。更有甚者，銷售方還會代為銷售「轉售戶」，替第一波買到房子的人轉訂；而轉售戶的價格又比原價高，自住客若買到轉售戶，所賺也是有限。第二，自住客因為買房子是為了長久居住，所以考慮的事項較多，或許格局、學區、路段、住戶水準、戶數、採光、建材等等，每一項都會考慮再三後才會決定購買，考慮期少則幾週，長則幾個月。但投資客買房思維完全不同，他們首要考慮價格，只要有不小的價差空間可賺，就會毫不猶豫下手，所以考慮期極短，可能連房子都沒看就簽約成交了。因此，若有超便宜的建案出現，投資客下手快，早就搶著買；自住客因為考慮太久，反而難撿到便宜。第三，自住客對有感讓利案疑神疑鬼，才是較大的致命傷。有些自住客在找房子，看到新聞報導某建案很便宜、某建商大讓利，不禁會產生『新聞到底是不是真的？』、『建商為什麼要讓利便宜賣？』、『房子是不是有問題？』等諸多疑慮。持平而論，買房子多方考量確實沒錯，畢竟買房所花的是一輩子血汗錢，當然要深思熟慮；但若過度疑神疑鬼，卻往往買不到便宜的房子。與其過度懷疑，不如先對鎖定的區域作足功課、高度掌握當地成交價格，這樣就會知道建案售價是否便宜、是否有讓利了。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

建商有感讓利自住客為什麼看得到吃不到？

2016/07/11發佈

今年以來，全國各地新成屋、預售屋市場陸續出現有感讓利建案；所謂有感讓利，就是大幅降價、價格比周邊行情還低的建案。但據住展房屋網企研室觀察，建商大讓利確實掀起搶購熱潮；但一般自住需求的購屋者卻享受不到建商讓利的好處，到底是為什麼？

住展房屋網企研室分析，自住客難買到有感讓利案的主因，一是消息落後、二是考慮時間較長、三是疑神疑鬼。因為這三個原因，讓自住客往往買不到便宜的房子，所以這類有感讓利案，主要成交者都是投資置產客。

住展房屋網企研室指出，關於「消息落後」這一項，其實是自住客的非戰之罪。舉實務為例，倘若一個超便宜的建案要推出銷售，業者通常會率先CALL口袋名單客戶、或者開放給公司內部承購。

這些接到第一手消息的人，才有機會以最便宜的價格買到房子，第一波銷售若有剩餘的，才會丟出來公開銷售。更有甚者，銷售方還會代為銷售「轉售戶」，替第一波買到房子的人轉訂；而轉售戶的價格又比原價高，自住客若買到轉售戶，所賺也是有限。

第二，自住客因為買房子是為了長久居住，所以考慮的事項較多，或許格局、學區、路段、住戶水準、戶數、採光、建材等等，每一項都會考慮再三後才會決定購買，考慮期少則幾週，長則幾個月。

但投資客買房思維完全不同，他們首要考慮價格，只要有不小的價差空間可賺，就會毫不猶豫下手，所以考慮期極短，可能連房子都沒看就簽約成交了。因此，若有超便宜的建案出現，投資客下手快，早就搶著買；自住客因為考慮太久，反而難撿到便宜。

第三，自住客對有感讓利案疑神疑鬼，才是較大的致命傷。有些自住客在找房子，看到新聞報導某建案很便宜、某建商大讓利，不禁會產生『新聞到底是不是真的？』、『建商為什麼要讓利便宜賣？』、『房子是不是有問題？』等諸多疑慮。

持平而論，買房子多方考量確實沒錯，畢竟買房所花的是一輩子血汗錢，當然要深思熟慮；但若過度疑神疑鬼，卻往往買不到便宜的房子。與其過度懷疑，不如先對鎖定的區域作足功課、高度掌握當地成交價格，這樣就會知道建案售價是否便宜、是否有讓利了。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

議員大人搞錯了內湖塞車與容移關係不大	2016/07/11發佈
近日台北市議員批評，內湖長年塞車問題未解，主要是建商濫用容積移轉，花小錢買道路用地，把容積灌到內湖區蓋房子；據議員指出，2013至2014年，全北市11萬多平方公尺容積移轉，內湖區就接受逾2萬7千平方公尺，約占2成3，是內湖嚴重塞車的根源。不過，住展房屋網企研室表示，議員的論調不盡然正確，容積移轉只是代罪羔羊。住展房屋網企研室分析，建商藉由容積移轉方式，低價購買公設或古蹟保留地容積，再將容積移轉到房價相對高的地方蓋房子來謀取利潤，這是長年來的現象。但容積移轉卻無法解釋內湖塞車的問題，因為比起內湖，過去數十年來灌更多容積移轉的應該是房價更高的台北市中心，而非內湖。住展房屋網企研室指出，內湖嚴重塞車的時段，主要是上、下班巔峰時間；至於塞車的重點路段，則焦中於聯外道路，如堤頂大道等路段，尖峰時段塞上30分鐘至1小時都有可能；雖然內湖區域內道路也會塞車情況，但不如聯外道路塞得如此誇張。若再進一步分析，內湖尖峰時段塞車屬於單向塞，上班時間進內湖方向塞、下班時間出內湖方向塞。這意謂著上班時間塞車，是大量工作人口從區域開車至內湖；而下班時間塞，是上班族要離開內湖至區外。為什麼內湖上、下班時間道路如此擁擠？原因就在內湖科技園區龐大的就業人潮，目前內科就業人口已逾11萬人以上。有太多居住在內湖區外的工作人口，在上、下班時間必須透過各式交通工具來到、或離開內湖，才會導致聯外幹道嚴重壅塞。因此，台北市交通局先前才會提出「內科公司上、下班時間錯開」的構想，希望藉此紓緩塞車情況，而非從容積移轉下手。因為容積移轉增加的居住人口數，其實與內湖聯外交通嚴重堵塞無關。雖然如此，但讓議員確實點出一個問題核心，那就是目前「容積移轉無視區域的容受力」，這點值得鼓勵，更值得官方審慎思考。雖然現在內湖聯外交通尖峰時間嚴重壅塞與容積移轉無關；但容積移轉若是完全不作管控，那麼若內湖居住人口達到一定限度，區域內交通狀況勢必惡化、居住環境也變得更為擁擠，北市府應提早想出因應方案才是。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

議員大人搞錯了內湖塞車與容移關係不大

2016/07/11發佈

近日台北市議員批評，內湖長年塞車問題未解，主要是建商濫用容積移轉，花小錢買道路用地，把容積灌到內湖區蓋房子；據議員指出，2013至2014年，全北市11萬多平方公尺容積移轉，內湖區就接受逾2萬7千平方公尺，約占2成3，是內湖嚴重塞車的根源。不過，住展房屋網企研室表示，議員的論調不盡然正確，容積移轉只是代罪羔羊。

住展房屋網企研室分析，建商藉由容積移轉方式，低價購買公設或古蹟保留地容積，再將容積移轉到房價相對高的地方蓋房子來謀取利潤，這是長年來的現象。但容積移轉卻無法解釋內湖塞車的問題，因為比起內湖，過去數十年來灌更多容積移轉的應該是房價更高的台北市中心，而非內湖。

住展房屋網企研室指出，內湖嚴重塞車的時段，主要是上、下班巔峰時間；至於塞車的重點路段，則焦中於聯外道路，如堤頂大道等路段，尖峰時段塞上30分鐘至1小時都有可能；雖然內湖區域內道路也會塞車情況，但不如聯外道路塞得如此誇張。

若再進一步分析，內湖尖峰時段塞車屬於單向塞，上班時間進內湖方向塞、下班時間出內湖方向塞。這意謂著上班時間塞車，是大量工作人口從區域開車至內湖；而下班時間塞，是上班族要離開內湖至區外。

為什麼內湖上、下班時間道路如此擁擠？原因就在內湖科技園區龐大的就業人潮，目前內科就業人口已逾11萬人以上。有太多居住在內湖區外的工作人口，在上、下班時間必須透過各式交通工具來到、或離開內湖，才會導致聯外幹道嚴重壅塞。

因此，台北市交通局先前才會提出「內科公司上、下班時間錯開」的構想，希望藉此紓緩塞車情況，而非從容積移轉下手。因為容積移轉增加的居住人口數，其實與內湖聯外交通嚴重堵塞無關。

雖然如此，但讓議員確實點出一個問題核心，那就是目前「容積移轉無視區域的容受力」，這點值得鼓勵，更值得官方審慎思考。雖然現在內湖聯外交通尖峰時間嚴重壅塞與容積移轉無關；但容積移轉若是完全不作管控，那麼若內湖居住人口達到一定限度，區域內交通狀況勢必惡化、居住環境也變得更為擁擠，北市府應提早想出因應方案才是。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

潤福銀髮住宅樂退好選擇	2016/07/10發佈
隨著社會進步、醫療發達，出生率及死亡率逐年降低，世界各國普遍面臨人口老化現象，當然臺灣也不例外。依據內政部統計，截至2015年底，65歲以上老年人口已占總人口的12.5％，且臺灣即將在五年內從「高齡化社會」邁入「高齡社會」，其老化的速度全球第一，預計2026年時，每五人當中就有一位是老人。所以政府在面對人口老化議題及擬定相關政策的應變時間也大幅減少，未來應如何維護高齡者的生活品質與生存尊嚴，正是國人刻不容緩要面對的首要課題。「潤福」是專為中高齡族群規畫的高品質銀髮住宅，坐落在好山好水又離市區不遠的淡水地區，繁華與靜謐唾手可得；又擁有潤泰集團專擅的營建優勢，因此建築的安全穩固讓人十分放心。在硬體設施規畫中，處處可見為高齡者著想的貼心設計，致力於提供最安心的環境，最適合的生活方式。館內規畫了許多有趣多元的娛樂和課程，充實而豐富，重要的是和一群年齡相仿的朋友在一起，相處起來沒有隔閡、格外順心。最難能可貴的是，「潤福」延攬了一群熱忱的工作人員，願意將住戶當作自己的長輩，付出相當的耐心與關懷，營造出一個屬於銀髮族的樂園，讓長者自在享受快樂、悠閒、健康、無憂的人生。「潤福」的入居方案之一採用的是押租金制度，僅以押租金的孳息作為房屋租金，如果有一天必須退租，押租金就會退還給住戶，相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式，更能將房產的價值發揮極致，也無潛藏的負債危機；且入住潤福後，房屋稅捐及維護更新費用皆由潤泰負擔，長輩們也無須承受房地產價格波動及房屋的折舊損失。潤福所提供的樂退居住方案，有效減低長者們在資金運用上的風險，住起來自然比「以房養老」更令人感覺輕鬆愉快。隨著年齡增長，老化是必然趨勢，但如果懂得選擇正確的樂退方案、適合的居住環境，從而積極防老，養成自主健康管理習慣，相信銀髮長輩們都可以長時間維持自我照顧的能力，從而老得健康、老得尊嚴、老得精采。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

潤福銀髮住宅樂退好選擇

2016/07/10發佈

隨著社會進步、醫療發達，出生率及死亡率逐年降低，世界各國普遍面臨人口老化現象，當然臺灣也不例外。依據內政部統計，截至2015年底，65歲以上老年人口已占總人口的12.5％，且臺灣即將在五年內從「高齡化社會」邁入「高齡社會」，其老化的速度全球第一，預計2026年時，每五人當中就有一位是老人。所以政府在面對人口老化議題及擬定相關政策的應變時間也大幅減少，未來應如何維護高齡者的生活品質與生存尊嚴，正是國人刻不容緩要面對的首要課題。
「潤福」是專為中高齡族群規畫的高品質銀髮住宅，坐落在好山好水又離市區不遠的淡水地區，繁華與靜謐唾手可得；又擁有潤泰集團專擅的營建優勢，因此建築的安全穩固讓人十分放心。在硬體設施規畫中，處處可見為高齡者著想的貼心設計，致力於提供最安心的環境，最適合的生活方式。
館內規畫了許多有趣多元的娛樂和課程，充實而豐富，重要的是和一群年齡相仿的朋友在一起，相處起來沒有隔閡、格外順心。最難能可貴的是，「潤福」延攬了一群熱忱的工作人員，願意將住戶當作自己的長輩，付出相當的耐心與關懷，營造出一個屬於銀髮族的樂園，讓長者自在享受快樂、悠閒、健康、無憂的人生。
「潤福」的入居方案之一採用的是押租金制度，僅以押租金的孳息作為房屋租金，如果有一天必須退租，押租金就會退還給住戶，相較於「以房養老」這類將自有房屋抵押給金融機構借取養老金的方式，更能將房產的價值發揮極致，也無潛藏的負債危機；且入住潤福後，房屋稅捐及維護更新費用皆由潤泰負擔，長輩們也無須承受房地產價格波動及房屋的折舊損失。潤福所提供的樂退居住方案，有效減低長者們在資金運用上的風險，住起來自然比「以房養老」更令人感覺輕鬆愉快。
隨著年齡增長，老化是必然趨勢，但如果懂得選擇正確的樂退方案、適合的居住環境，從而積極防老，養成自主健康管理習慣，相信銀髮長輩們都可以長時間維持自我照顧的能力，從而老得健康、老得尊嚴、老得精采。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

產經解析－中國經濟的獨角戲隱憂	2016/07/10發佈
日前中國所公布的幾項主要數據，出現了公共與民間投資走勢不同調的情況，民間部門的需求與投資明顯走弱，顯示公共投資部門幾乎可說是在整體經濟中扮演獨角戲。其中，房市活動持續走緩，是首要值得注意的趨勢。光從5月的數據就可明顯看到，住宅房屋開工、房市交易量、整體投資以及土地銷售的成長情況明顯趨緩。先前可能因增值稅的調整，導致前幾個月房市活動好轉，但現在已經反應完畢，呈現出真正的面貌。這其實也反映出聯博對於中國房市的觀點，不僅新屋開工與房市投資的力道難以持續下去，而且2016年下半年，還有可能再次走下坡。官方公布的土地銷售數據也顯示出大逆轉，從4月份的8.4％年增長率，到5月卻達-4.5％的縮減。整體來看，它呈現出一種連鎖效應：先是新屋開工減緩，再來則是房市投資趨緩。一般來說，在中國，從土地售出到真正開始新的房屋投資，通常約得花上6個月的時間。但在2013年以後，土地銷售和新屋開工已經漸漸變成同時發生的指標，假使土地銷售開始趨緩，受到緊縮措施影響的幾個主要城市，其房屋銷售也應會進一步走緩、交易跟著縮減；這也是聯博所預測2016年下半年可能出現的房市低迷情況。同時，在那些房屋庫存仍高的二、三線城市，則因房市開發商失去信心、不再繼續增加資本支出，而使得房屋開工數從先前的高點往下修正。在固定資產投資數據中，除了顯現民間投資的疲軟，同時還看到公共基礎建設的支出，幾乎成為整體經濟的獨力支柱。根據聯博預測投資的實質成長率，無論是製造業投資或是房市投資都呈現減速情況。更令人擔憂的還有名目成長率衰退：製造業投資在5月份跌至1.3％年增率，房市則下滑至6.5％，但基礎建設卻一枝獨秀維持上升趨勢，達30％的年增率。而工業生產成長雖維持穩定約6％的年增率，但國營企業的產出與去年相比減少了0.5％，礦業也下滑了約2.3％。這樣的縮減反映了國營生產業者，特別是重工業有產能過剩的減產情況。至於製造業生產出現增長的情形值得再觀察，在製造業投資、出口需求降低的情況下，聯博認為製造業生產走強的情況恐怕不會維持太久。前面提到基礎建設和公共投資的強勁表現，其實反映了中國財政微幅擴張的結果。只是，中國政府可能會考量高槓桿的風險，因此不會採取貨幣刺激政策，造成民間投資的疲弱情況進一步下滑。此外，零售銷售成長自從2016年初以來，持續呈現疲弱。先前聯博曾提過，長期的名目GDP成長趨緩，代表獲利成長、薪資與家庭收入衰退，這也正好解釋了目前零售銷售與民間消費疲軟的情形。而房市的走軟，將會減少裝修與家電支出，影響家庭消費力道。接下來，聯博預期在年底前，中國可能會進行一到兩次的降息，並下調存款準備金率，但考量經濟數據疲弱的情況恐怕不見得會立即執行。也就是說，必須對中國進一步走弱做好心理準備，聯博預期，明年中國GDP成長率恐怕只有5.7％的緩慢增長。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

產經解析－中國經濟的獨角戲隱憂

2016/07/10發佈

日前中國所公布的幾項主要數據，出現了公共與民間投資走勢不同調的情況，民間部門的需求與投資明顯走弱，顯示公共投資部門幾乎可說是在整體經濟中扮演獨角戲。
其中，房市活動持續走緩，是首要值得注意的趨勢。光從5月的數據就可明顯看到，住宅房屋開工、房市交易量、整體投資以及土地銷售的成長情況明顯趨緩。先前可能因增值稅的調整，導致前幾個月房市活動好轉，但現在已經反應完畢，呈現出真正的面貌。
這其實也反映出聯博對於中國房市的觀點，不僅新屋開工與房市投資的力道難以持續下去，而且2016年下半年，還有可能再次走下坡。
官方公布的土地銷售數據也顯示出大逆轉，從4月份的8.4％年增長率，到5月卻達-4.5％的縮減。整體來看，它呈現出一種連鎖效應：先是新屋開工減緩，再來則是房市投資趨緩。
一般來說，在中國，從土地售出到真正開始新的房屋投資，通常約得花上6個月的時間。但在2013年以後，土地銷售和新屋開工已經漸漸變成同時發生的指標，假使土地銷售開始趨緩，受到緊縮措施影響的幾個主要城市，其房屋銷售也應會進一步走緩、交易跟著縮減；這也是聯博所預測2016年下半年可能出現的房市低迷情況。
同時，在那些房屋庫存仍高的二、三線城市，則因房市開發商失去信心、不再繼續增加資本支出，而使得房屋開工數從先前的高點往下修正。
在固定資產投資數據中，除了顯現民間投資的疲軟，同時還看到公共基礎建設的支出，幾乎成為整體經濟的獨力支柱。根據聯博預測投資的實質成長率，無論是製造業投資或是房市投資都呈現減速情況。
更令人擔憂的還有名目成長率衰退：製造業投資在5月份跌至1.3％年增率，房市則下滑至6.5％，但基礎建設卻一枝獨秀維持上升趨勢，達30％的年增率。
而工業生產成長雖維持穩定約6％的年增率，但國營企業的產出與去年相比減少了0.5％，礦業也下滑了約2.3％。這樣的縮減反映了國營生產業者，特別是重工業有產能過剩的減產情況。至於製造業生產出現增長的情形值得再觀察，在製造業投資、出口需求降低的情況下，聯博認為製造業生產走強的情況恐怕不會維持太久。
前面提到基礎建設和公共投資的強勁表現，其實反映了中國財政微幅擴張的結果。只是，中國政府可能會考量高槓桿的風險，因此不會採取貨幣刺激政策，造成民間投資的疲弱情況進一步下滑。
此外，零售銷售成長自從2016年初以來，持續呈現疲弱。先前聯博曾提過，長期的名目GDP成長趨緩，代表獲利成長、薪資與家庭收入衰退，這也正好解釋了目前零售銷售與民間消費疲軟的情形。而房市的走軟，將會減少裝修與家電支出，影響家庭消費力道。
接下來，聯博預期在年底前，中國可能會進行一到兩次的降息，並下調存款準備金率，但考量經濟數據疲弱的情況恐怕不見得會立即執行。也就是說，必須對中國進一步走弱做好心理準備，聯博預期，明年中國GDP成長率恐怕只有5.7％的緩慢增長。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

趙正義：不動產市場還有黑天鵝政府應稅改、土改、心改	2016/07/08發佈
美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義昨（7）日表示，台灣不動產市場還會有黑天鵝飛來，現在逐年提高的房屋稅和地價稅等不動產持有稅，已大幅吃掉租金報酬率，估計增稅幅度上看達4成，一般租金報酬率約2.5％的商業大樓，大概報酬率只剩下1.5∼1.6％。他建議政府應進行稅改、土改、心改等「三改」，讓投資市場健全化。趙正義表示，目前台灣市場游資很多，一直在尋求適當的收益性商用不動產標的物，但短期內會有一隻隻「黑天鵝」陸續飛來，像台北市具有破壞力的新版房屋稅，還有11月要繳的地價稅，逐漸增加的不動產持有稅，已吞噬很多商用不動產的淨利。他說，台北市房屋稅新制實施後，估計吃掉租金收益的1成，至於2016年起調高後的公告地價，將提高3成多地價稅，房屋稅和地價稅的不動產持有稅，即吞噬可觀的租金收益。趙正義表示，這樣的高額持有稅，已形成民間投資不可預期的潛在風險，因此有些游資不如轉投殖利率達0.72％的台灣10年期公債，或1.9％的新加坡公債、2％的澳洲公債等。此外，傳台北市想追溯30年內蓋的中古屋也要適用2014年才調高的新制標準單價，稅基再度提高，全民都加稅，簡直叫「嚴懲」！再這樣下去，政府無異是殺雞取卵，鵝毛拔得太凶，民間投資恐陷入半停滯。趙正義將向新政府提出「三改」的建言，即稅改、土改、心改。首先，稅改須全盤檢討不動產持有稅制，土改則要進行國土規劃和土地政策的改革，心改則是政府官員認為有產階級只是要賺錢的仇富心態該改一改，甚至應適度開放外資、陸資來台投資。另據仲量聯行統計，第2季台灣主要大型商用不動產交易量為224億元，較上季成長逾1.5倍，上半年大型商用不動產交易總額累計達314億元，卻是8年來第二低值。不過，國內商用不動產市場還有金融壽險業約4.2兆元的可動用游資，只要投資環境健全，下半年不會寂寞，至於辦公租賃市場，則持續「保溫」，台北市辦公租金全年漲幅可望上看2∼3％。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

趙正義：不動產市場還有黑天鵝政府應稅改、土改、心改

2016/07/08發佈

美商JLL仲量聯行董事總經理趙正義昨（7）日表示，台灣不動產市場還會有黑天鵝飛來，現在逐年提高的房屋稅和地價稅等不動產持有稅，已大幅吃掉租金報酬率，估計增稅幅度上看達4成，一般租金報酬率約2.5％的商業大樓，大概報酬率只剩下1.5∼1.6％。
他建議政府應進行稅改、土改、心改等「三改」，讓投資市場健全化。趙正義表示，目前台灣市場游資很多，一直在尋求適當的收益性商用不動產標的物，但短期內會有一隻隻「黑天鵝」陸續飛來，像台北市具有破壞力的新版房屋稅，還有11月要繳的地價稅，逐漸增加的不動產持有稅，已吞噬很多商用不動產的淨利。
他說，台北市房屋稅新制實施後，估計吃掉租金收益的1成，至於2016年起調高後的公告地價，將提高3成多地價稅，房屋稅和地價稅的不動產持有稅，即吞噬可觀的租金收益。
趙正義表示，這樣的高額持有稅，已形成民間投資不可預期的潛在風險，因此有些游資不如轉投殖利率達0.72％的台灣10年期公債，或1.9％的新加坡公債、2％的澳洲公債等。此外，傳台北市想追溯30年內蓋的中古屋也要適用2014年才調高的新制標準單價，稅基再度提高，全民都加稅，簡直叫「嚴懲」！再這樣下去，政府無異是殺雞取卵，鵝毛拔得太凶，民間投資恐陷入半停滯。
趙正義將向新政府提出「三改」的建言，即稅改、土改、心改。首先，稅改須全盤檢討不動產持有稅制，土改則要進行國土規劃和土地政策的改革，心改則是政府官員認為有產階級只是要賺錢的仇富心態該改一改，甚至應適度開放外資、陸資來台投資。
另據仲量聯行統計，第2季台灣主要大型商用不動產交易量為224億元，較上季成長逾1.5倍，上半年大型商用不動產交易總額累計達314億元，卻是8年來第二低值。
不過，國內商用不動產市場還有金融壽險業約4.2兆元的可動用游資，只要投資環境健全，下半年不會寂寞，至於辦公租賃市場，則持續「保溫」，台北市辦公租金全年漲幅可望上看2∼3％。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

啦啦隊展氣勢現場嗨翻天	2016/07/08發佈
工商時報第5屆「臺灣服務業大評鑑」，昨日遇上強颱尼伯特襲台，但頒獎現場熱度不減，啦啦隊口號一波波，各公司出動LED燈看板、加油棒、彩帶、彩球、吉祥物為自家隊伍加油，甚至中國醫藥大學附設醫院還派出多名主任級醫師擔綱啦啦隊，現場氣氛嗨翻天。今年頒獎典禮在台北寒舍艾美酒店舉辦，評鑑業種增加至39個，出席嘉賓、啦啦隊人數多達400多人。不少企業是4連霸、5連霸，參與經驗豐富，像永慶房產員工一開場就齊喊「永慶永慶，四連霸！」聲勢浩大；遠傳電信則秀出4個打上企業名稱的「FET」LED燈看版，要人遠遠就看到他們；104人力銀行則以身著T恤的年輕員工隊伍展現活潑氣息。至於不少第一次得獎的企業也細心準備，聲勢不輸老將。PChome網路家庭由第一線客服娘子軍組成啦啦隊，現場喊出「PChome的配送，就是快！PChome的服務，就是讚！」口號，氣勢如虹引人注目。台灣人壽則由20人組成龐大啦啦隊，身著公司背心、手持加油棒，軍容壯盛。有的企業發揮團隊優勢，像餐飲龍頭王品集團，這次同時有石二鍋、原燒兩大品牌獲獎，現場啦啦隊除了替自家加油外，當對方致詞時也會為友軍讚聲。中國醫藥大學附設醫院未派出年輕護理師，卻由各科主任醫師穿著西裝擔任啦啦隊。君品飯店派出紅色龍蝦寶寶吉祥物出場，卡哇伊外表吸引全場目光。蟬聯各大獎項企業，多展現謙虛的一面。吉野家坦言5連霸「是一種壓力，也是一種動力」。永慶房產總經理葉凌棋領獎喜悅之情溢於言表，但也坦言房仲業面臨盤整，挑戰不小。壓軸一舉奪得金牌最大獎的雲品溫泉酒店，名單宣布時員工興奮大叫，總經理陳惠慈以今年雲品要成為「Dream Maker（造夢者）」，讓員工夢想成真、成為更好的企業感性發言，為典禮畫下完美句點。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

啦啦隊展氣勢現場嗨翻天

2016/07/08發佈

工商時報第5屆「臺灣服務業大評鑑」，昨日遇上強颱尼伯特襲台，但頒獎現場熱度不減，啦啦隊口號一波波，各公司出動LED燈看板、加油棒、彩帶、彩球、吉祥物為自家隊伍加油，甚至中國醫藥大學附設醫院還派出多名主任級醫師擔綱啦啦隊，現場氣氛嗨翻天。
今年頒獎典禮在台北寒舍艾美酒店舉辦，評鑑業種增加至39個，出席嘉賓、啦啦隊人數多達400多人。不少企業是4連霸、5連霸，參與經驗豐富，像永慶房產員工一開場就齊喊「永慶永慶，四連霸！」聲勢浩大；遠傳電信則秀出4個打上企業名稱的「FET」LED燈看版，要人遠遠就看到他們；104人力銀行則以身著T恤的年輕員工隊伍展現活潑氣息。
至於不少第一次得獎的企業也細心準備，聲勢不輸老將。PChome網路家庭由第一線客服娘子軍組成啦啦隊，現場喊出「PChome的配送，就是快！PChome的服務，就是讚！」口號，氣勢如虹引人注目。台灣人壽則由20人組成龐大啦啦隊，身著公司背心、手持加油棒，軍容壯盛。
有的企業發揮團隊優勢，像餐飲龍頭王品集團，這次同時有石二鍋、原燒兩大品牌獲獎，現場啦啦隊除了替自家加油外，當對方致詞時也會為友軍讚聲。中國醫藥大學附設醫院未派出年輕護理師，卻由各科主任醫師穿著西裝擔任啦啦隊。君品飯店派出紅色龍蝦寶寶吉祥物出場，卡哇伊外表吸引全場目光。
蟬聯各大獎項企業，多展現謙虛的一面。吉野家坦言5連霸「是一種壓力，也是一種動力」。永慶房產總經理葉凌棋領獎喜悅之情溢於言表，但也坦言房仲業面臨盤整，挑戰不小。
壓軸一舉奪得金牌最大獎的雲品溫泉酒店，名單宣布時員工興奮大叫，總經理陳惠慈以今年雲品要成為「Dream Maker（造夢者）」，讓員工夢想成真、成為更好的企業感性發言，為典禮畫下完美句點。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

慘新北百億標地大案…標脫率僅16％	2016/07/08發佈
新北市地政局昨（7）日公開標售台北港特定區12筆土地，以及新莊北側知識園區19筆土地，總計31筆，總標售底價高達約173.05億元，被視為2016年罕見的百億標售大案。未料台北港12筆全部「摃龜」，新莊則吸引7封標單，其中5筆有人買單，標脫總額只有18.8億元，平均標脫率只有16.13％，顯示市場信心仍不足。新北市政府昨天公開標售台北港特定區、新莊北側知識園區土地，堪稱重量級的土地標售案。開標現場，還算熱絡，不過實際開標結果，卻冷冷清清，充滿觀望氛圍。新北市地政局匯整標脫結果顯示，台北港特定區土地12筆，乏人問津，全部「摃龜」；只有新莊北側知識園區，傳出喜訊。總計標脫金額，將近19億元。標脫土地分別為新北市新莊區新知段10地號，標脫總價為4,500萬元，每坪標脫價為90.9萬元，得標人為林姓自然人等8位，推測應為鄰地地主整合。另外，新莊北側知識園區4筆產專區，也相對熱門，全部順利標脫，終於有投資人願意買單。尤其產專區土地，新莊區新知段40、59地號，由先鋒材料、先鋒高分子公司得標，標脫總價各約4.2億元、3.04億元，標脫單價92.89萬元、97.85萬元。至於台北港土地標售結果，全軍覆沒，市場人士解讀為政府規劃的「台版迪士尼」台北港娛樂專用區雖然有計畫，但短期開發效益看不到，且標售底價還嫌貴，因此乏人問津。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

慘新北百億標地大案…標脫率僅16％

2016/07/08發佈

新北市地政局昨（7）日公開標售台北港特定區12筆土地，以及新莊北側知識園區19筆土地，總計31筆，總標售底價高達約173.05億元，被視為2016年罕見的百億標售大案。未料台北港12筆全部「摃龜」，新莊則吸引7封標單，其中5筆有人買單，標脫總額只有18.8億元，平均標脫率只有16.13％，顯示市場信心仍不足。
新北市政府昨天公開標售台北港特定區、新莊北側知識園區土地，堪稱重量級的土地標售案。開標現場，還算熱絡，不過實際開標結果，卻冷冷清清，充滿觀望氛圍。
新北市地政局匯整標脫結果顯示，台北港特定區土地12筆，乏人問津，全部「摃龜」；只有新莊北側知識園區，傳出喜訊。總計標脫金額，將近19億元。
標脫土地分別為新北市新莊區新知段10地號，標脫總價為4,500萬元，每坪標脫價為90.9萬元，得標人為林姓自然人等8位，推測應為鄰地地主整合。
另外，新莊北側知識園區4筆產專區，也相對熱門，全部順利標脫，終於有投資人願意買單。尤其產專區土地，新莊區新知段40、59地號，由先鋒材料、先鋒高分子公司得標，標脫總價各約4.2億元、3.04億元，標脫單價92.89萬元、97.85萬元。
至於台北港土地標售結果，全軍覆沒，市場人士解讀為政府規劃的「台版迪士尼」台北港娛樂專用區雖然有計畫，但短期開發效益看不到，且標售底價還嫌貴，因此乏人問津。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

業者砲轟老屋追稅對弱勢莫須有懲罰？	2016/07/08發佈
台北市政府稅捐處研擬，明年上半年不動產評價委員會將追溯30年老屋也適用新制標準單位，且刪除遭質疑重複課稅的「1+路段率」豪宅稅稅基、改依別墅加項方式加乘在路段率之中，房地產業者直指，台北市如一意孤行，追稅擴及老屋，對於退休弱勢百姓、飯店、百貨和營利事業，無異形成莫須有的懲罰。東森房屋董事長、台北市商業會理事長王應傑炮轟，對於30年屋齡自住者來說，調高一點房屋稅可以接受，但政府不要忽略對於許多退休老人、相對弱勢者來說，增稅就是增稅、負擔就是負擔，禁不起政府加稅數十趴或倍數的增稅。他表示，對於台北萬豪酒店、美福飯店這種提供很多員工就業機會，且每年必須繳交營業稅的營業事業來說，若一併適用最新調整的標準單價、涉及重複課稅的路段率、和最高3.6％稅率，會逼很多企業步入死路。對於適用囤房稅和豪宅稅的房屋稅繳稅人，應可在個人綜所稅建立可扣抵一定比例扣除額的配套，以避免造成懲罰富人的惡稅。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，老屋也要被回溯，最終還是要必須在台北市議會通過才算數。不過如果確定要這樣做，預期被加稅的民眾數量，將比現階段2014年7月1日之後取得使用執照的新屋，以及適用高級住宅門檻的豪宅多很多，屆時打擊面會更大、更廣。他進一步表示，近年來房屋稅不斷被調高，2016年起地價稅將隨著公告地價也大幅調升3成多，這都已使得央行「連四降」所省下來的利息錢，統統得吐回給政府了。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

業者砲轟老屋追稅對弱勢莫須有懲罰？

2016/07/08發佈

台北市政府稅捐處研擬，明年上半年不動產評價委員會將追溯30年老屋也適用新制標準單位，且刪除遭質疑重複課稅的「1+路段率」豪宅稅稅基、改依別墅加項方式加乘在路段率之中，房地產業者直指，台北市如一意孤行，追稅擴及老屋，對於退休弱勢百姓、飯店、百貨和營利事業，無異形成莫須有的懲罰。
東森房屋董事長、台北市商業會理事長王應傑炮轟，對於30年屋齡自住者來說，調高一點房屋稅可以接受，但政府不要忽略對於許多退休老人、相對弱勢者來說，增稅就是增稅、負擔就是負擔，禁不起政府加稅數十趴或倍數的增稅。
他表示，對於台北萬豪酒店、美福飯店這種提供很多員工就業機會，且每年必須繳交營業稅的營業事業來說，若一併適用最新調整的標準單價、涉及重複課稅的路段率、和最高3.6％稅率，會逼很多企業步入死路。對於適用囤房稅和豪宅稅的房屋稅繳稅人，應可在個人綜所稅建立可扣抵一定比例扣除額的配套，以避免造成懲罰富人的惡稅。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則表示，老屋也要被回溯，最終還是要必須在台北市議會通過才算數。
不過如果確定要這樣做，預期被加稅的民眾數量，將比現階段2014年7月1日之後取得使用執照的新屋，以及適用高級住宅門檻的豪宅多很多，屆時打擊面會更大、更廣。
他進一步表示，近年來房屋稅不斷被調高，2016年起地價稅將隨著公告地價也大幅調升3成多，這都已使得央行「連四降」所省下來的利息錢，統統得吐回給政府了。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

以房價低搪塞社宅地方政府嚴重失職！	2016/07/08發佈
自從北市議員徐弘庭的鳥籠公投封殺公宅提案遭否決後，社會對於公共住宅議題討論度便回歸沉寂；但事實上，各縣市對公共/社會住宅仍是需求孔急，然而目前除了六都以外，其餘地方政府對於只租不售的社宅推動，可謂相當消極。其中東部地區幾乎是社宅沙漠，不僅官方作為淡薄，花蓮縣甚至還趁機復辟過往炒作弊端叢生的買斷式國宅花蓮青年住宅，大開社宅推動倒車，助長房市買賣炒作氣燄。『房價低廉』是地方政府推展社宅不力最常用的藉口，連身為六都的台南、高雄都曾以此為由，表示兩地社宅需求不大，非屬直轄市的縣市自然有樣學樣，盡可能延宕、淡化社宅建置。對此，住展房屋網企研室認為，地方政府以房價低為由搪塞社宅，是罔顧人權的嚴重瀆職！因不論當地房價多低，仍有許多經濟弱勢民眾無力購買。此外還有許多長輩、榮民，並非沒有錢可購屋、租屋，而是市面產品不符高齡者需求，缺乏長者友善設計與照護體系，加上買賣、租賃市場上存在諸多歧視，種種原因導致弱勢民眾無法獲得理想的安居之所，因此以房價低廉規避社宅建置，實為忽視社宅公益性、福利性功能，且藐視基本人權的卑劣行徑。更嚴重的是，漠視社宅還有助長犯罪的疑慮。以沒有社宅規劃的宜蘭為例，據住展房屋網企研室了解，就有低收入戶為了安居，硬是強迫購屋，但未免己身經濟條件不佳影響貸款成數，選擇以其他人頭承貸；然而這當中可能牽涉逃漏稅、偽造文書、詐欺等違法問題，且未來還可能與人頭衍生產權糾紛。況且強迫購屋雖然能滿足一時的居住需求，但後續的房貸、持有稅支出仍是沉重負擔，不消幾年，弱勢購屋者的畢生努力將再度化為泡影，而逼迫弱勢者不顧一切鋌而走險的原因，便是當地缺乏可讓其安身立命的官方公益性社宅。因此住展房屋網企研室認為，地方政府實無任何正當理由推諉社宅建置。【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

以房價低搪塞社宅地方政府嚴重失職！

2016/07/08發佈

自從北市議員徐弘庭的鳥籠公投封殺公宅提案遭否決後，社會對於公共住宅議題討論度便回歸沉寂；但事實上，各縣市對公共/社會住宅仍是需求孔急，然而目前除了六都以外，其餘地方政府對於只租不售的社宅推動，可謂相當消極。

其中東部地區幾乎是社宅沙漠，不僅官方作為淡薄，花蓮縣甚至還趁機復辟過往炒作弊端叢生的買斷式國宅花蓮青年住宅，大開社宅推動倒車，助長房市買賣炒作氣燄。

『房價低廉』是地方政府推展社宅不力最常用的藉口，連身為六都的台南、高雄都曾以此為由，表示兩地社宅需求不大，非屬直轄市的縣市自然有樣學樣，盡可能延宕、淡化社宅建置。對此，住展房屋網企研室認為，地方政府以房價低為由搪塞社宅，是罔顧人權的嚴重瀆職！

因不論當地房價多低，仍有許多經濟弱勢民眾無力購買。此外還有許多長輩、榮民，並非沒有錢可購屋、租屋，而是市面產品不符高齡者需求，缺乏長者友善設計與照護體系，加上買賣、租賃市場上存在諸多歧視，種種原因導致弱勢民眾無法獲得理想的安居之所，因此以房價低廉規避社宅建置，實為忽視社宅公益性、福利性功能，且藐視基本人權的卑劣行徑。

更嚴重的是，漠視社宅還有助長犯罪的疑慮。以沒有社宅規劃的宜蘭為例，據住展房屋網企研室了解，就有低收入戶為了安居，硬是強迫購屋，但未免己身經濟條件不佳影響貸款成數，選擇以其他人頭承貸；然而這當中可能牽涉逃漏稅、偽造文書、詐欺等違法問題，且未來還可能與人頭衍生產權糾紛。

況且強迫購屋雖然能滿足一時的居住需求，但後續的房貸、持有稅支出仍是沉重負擔，不消幾年，弱勢購屋者的畢生努力將再度化為泡影，而逼迫弱勢者不顧一切鋌而走險的原因，便是當地缺乏可讓其安身立命的官方公益性社宅。因此住展房屋網企研室認為，地方政府實無任何正當理由推諉社宅建置。

【資料來源:YAHOO!奇摩房地產新聞】

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